Que vous prévoyiez de vendre ou de louer votre bien immobilier, il existe une démarche imposée par la loi sur laquelle vous ne pourrez pas faire l’impasse. Il s’agit de la préparation du Dossier de diagnostic technique (DDT). Cette étude réunit tous les diagnostics immobiliers réalisés par un spécialiste et constitue un véritable état des lieux du logement à la date de sa réalisation. Faisons ici un point complet sur les différents diagnostics immobiliers qui existent et apportons quelques éléments de réponse aux questions que vous vous posez certainement si vous entamez cette démarche.
Tableau récapitulatif des diagnostics obligatoires
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Type de diagnostic
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Vente
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Location
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DPE
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10 ans
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10 ans
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Amiante
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Illimité
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Illimité
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Plomb
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1 an
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Illimité si absence, 6 ans dans le cas contraire
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Installations électriques
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3 ans
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6 ans
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Installations de gaz
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3 ans
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6 ans
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Termites
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Illimité (sauf modifications)
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Non applicable
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ERP
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6 mois
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6 mois
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Loi Carrez
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6 mois
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Non applicable
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Assainissement
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3 ans
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Non applicable
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Qu’est-ce qu’un diagnostic immobilier ?
Le diagnostic immobilier est une expertise réalisée sur des édifices qui consiste en une analyse détaillée afin d’évaluer leur état de conservation et de détecter d’éventuelles problèmes de construction ou étant apparus au cours des années. Il se fait sous forme de rapport écrit indépendant qui peut être destiné à des promoteurs immobiliers, des propriétaires ou acheteurs, des entreprises de gestion de copropriété ou encore des compagnies d’assurance. Ce rapport contient des informations utiles en cas de besoin de travaux ou de résolution d’anomalies.Le diagnostic immobilier peut être appliqué à tous types d’édifices, récents ou anciens, et peut couvrir divers corps de métiers, comme la construction civile, l’isolation thermique, les projets de réseaux de canalisations et d’égouts ou encore les installations électriques. Certains diagnostics se focalisent sur les nuisances causées par des insectes ou la présence de substances nocives.
Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires ?
Le diagnostic immobilier est obligatoire en cas de vente ou de location d’un bien, mais les procédures adoptées dans ces deux cas sont différentes. Passons donc en revue les différents diagnostics qui doivent intégrer votre dossier en fonction de leur finalité.
Diagnostic immobilier en cas de vente
En cas de vente d’un bien, qu’il s’agisse d’une maison individuelle ou bien d’un logement en copropriété, et en fonction de sa date de construction, jusqu’à dix diagnostics peuvent intégrer un Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Celui-ci sera remis à l’acheteur avant la signature du compromis ou de la promesse de vente. En cas de DDT incomplet, sachez qu’il n’y aura tout bonnement pas de signature d’acte de vente.
1/ Le diagnostic de performance énergétique ou DPE
Ce rapport vise à estimer la consommation énergétique annuelle du bien. On se basera sur plusieurs critères pour cette analyse : la nature des murs, la toiture, les menuiseries, le système de chauffage, etc. Au terme de l’évaluation et de calculs, le bien obtient une classification de A à G, la lettre A représentant le meilleur niveau d’énergie possible. Ce rapport est très utile pour les locataires, qui obtiennent ainsi une idée des éventuelles réparations nécessaires.
2/ Le diagnostic sur la présence d’amiante
Ce diagnostic est obligatoire si le permis de construire du bien a été délivré avant le 1er janvier 1997. L’objectif est de vérifier la possible présence de matériaux ou produits de construction contenant de l’amiante .
3/ Le diagnostic sur la présence de plomb (Crep)
Si le bien date d’avant le 1er janvier 1949, ce diagnostic devra être réalisé impérativement. Le plomb peut être présent dans certains matériaux de construction, comme les peintures et les tapisseries ou encore sur les revêtements extérieurs comme les volets, où il s’accumule en grandes quantités, avec des risques pour la santé des occupants.
4/ Le diagnostic sur l’installation d’électrique
Ce diagnostic est nécessaire si l’installation a plus de 15 ans et permet de prévenir tout risque d’accident électrique. Lors de l’expertise, l’adéquation des installations et des équipements fixes ainsi que de leurs conditions d’utilisation seront évaluées.
5/ Le diagnostic sur l’installation de gaz
Comme pour les installations électriques, ce diagnostic est nécessaire si l’installation a plus de 15 ans. Il vise la vérification des équipements se raccordant à l’installation du gaz. Le compte-rendu indiquera les éventuelles défectuosités détectées, qui seront classées en fonction de leur niveau de dangerosité.
6/ Le diagnostic sur la présence de termites et de mérules.
Instauré en 1999, ce diagnostic est obligatoire dans les zones qui ont été identifiées par arrêté. Il vise principalement les structures en bois, les éléments en papier et en textile, ainsi que le sol, les murs et les vides sanitaires. Une structure infestée par des termites court le risque de s’effondrer ou de s’incendier. C’est pour cette raison qu’il est nécessaire de prévoir une éventuelle désinfestation avant toute vente et de prévenir l’acheteur.
7/ Le diagnostic état des risques et pollutions (ERP)
Obligatoire depuis 2006, ce diagnostic donne des informations sur les risques naturels, miniers et technologiques existant aux alentours du logement. Les risques naturels peuvent être, par exemple, de l’ordre des séismes, inondations, avalanches ou sècheresses. Les risques miniers regroupent les risques chimiques, industriels et les effets toxiques. Si ces risques ne sont pas communiqués au locataire, celui-ci pourra poursuivre le propriétaire pour vices cachés.
8/ Le diagnostic loi Carrez en rapport avec le mesurage de la surface
Pour un lot en copropriété, le certificat Carrez garantit la surface d’un logement et est obligatoire depuis 1997. Des règles très précises doivent être respectées, il vaut donc mieux faire appel à un professionnel pour avoir la certitude d’obtenir une surface correcte.
9/ Le diagnostic assainissement
Obligatoire depuis 2011, ce diagnostic a pour but la vérification du bon fonctionnement des installations prévues pour le traitement des eaux usées et non reliées au réseau public, comme les fosses septiques, les systèmes d’épandage enterrés ou encore les bacs à graisse.
10/ Le diagnostic bruit
C’est le document le plus récent, exigé depuis le 1er juin 2020, qui permet de connaître l’existence de nuisances sonores aériennes et dont la réalisation est obligatoire pour tout bien situé près d’un aéroport. Ce diagnostic n’a pour le moment qu’une valeur informative .
Diagnostic immobilier en cas de location d’un bien
En cas de location d’un bien, la procédure est allégée par rapport à la vente. Mais, généralement, les diagnostics suivants devront être réalisés pour permettre la transaction :
- Le diagnostic de performance énergétique ou DPE
- Le diagnostic sur la présence d’amiante
- Le diagnostic sur la présence de plomb (Crep)
- Le diagnostic sur l’installation d’électrique
- Le diagnostic sur l’installation de gaz
- Le diagnostic de l’état des risques et pollution (ERP)
- Le diagnostic bruit
Comment se déroule un diagnostic immobilier ?
Comme indiqué plus haut, ce service d’expertise vise à l’identification des pathologies constructives. Ce service se déroule de la façon suivante : vous devrez prendre rendez-vous avec un expert au moins 8 jours à l’avance. Le jour J, le technicien fera un point sur les diagnostics à réaliser et vous demandera quelques documents comme l’acte de propriété, des factures, d’autres diagnostics déjà effectués et des plans. Pendant la visite, les anomalies détectées seront répertoriées. Le technicien pourra vous demander de couper le courant ou le gaz ou encore relever des échantillons pour analyse. Il vérifiera la compatibilité des matériaux et des procédés de construction. N’hésitez pas à demander un premier compte-rendu oral au technicien à la fin de la visite.
Comment lire un diagnostic immobilier ?
Le rapport écrit vous sera remis par courrier ou email. Le diagnostic commence par des informations générales relatives au propriétaire, à la localisation du bien, au type de propriété et indique les données de l’entreprise de diagnostic.
Ensuite, en fonction du type de diagnostic, le rapport liste les installations et équipements vérifiés, il décrit les anomalies détectées, puis indique les solutions possibles. Les données du rapport sont documentées avec des pièces écrites et des plans, des notes de calculs et un cahier des charges.
Quand faire les diagnostics immobiliers ?
Ceux-ci sont obligatoires si vous souhaitez vendre ou louer un logement.
Qui doit payer les diagnostics immobiliers ?
En cas de vente, ce coût est à la charge du vendeur, sauf accord entre les parties stipulant une répartition des coûts avec l’acheteur. Dans le cadre d’une location, ce coût est à la charge du bailleur.
Dans quel cas demander une contre-expertise du diagnostic immobilier ?
En cas de doute sur la qualité de l’intervention d’un diagnostiqueur immobilier, il est possible de demander une contre-expertise qui pourra confirmer ou contredire les conclusions énoncées précédemment. Ce service peut être demandé par l’acheteur, le vendeur, le notaire ou l’avocat en charge de la transaction afin de résoudre des litiges ou obtenir plus d’informations.
Quelle est la durée de validité d’un diagnostic immobilier ?
Le tableau ci-dessous indique les dates de validité des différents diagnostics. La date de validité doit impérativement être respectée, car, en cas de non-validation dans les délais, les conséquences peuvent être l’annulation du contrat de location ou la réduction du prix de vente ou de loyer. Pour les diagnostics avec une courte durée de validité, soyez vigilants si votre bien n’est pas vendu rapidement, car il se peut que vous deviez les renouveler.